ホームステージングは賃貸マンションオーナーには聞きなれない言葉ですが、家の売買にはつきものです。空室対策に頭を悩ませているなら内見者に好印象を与えるために試してみる価値はありますのでお読みください。

ホームステージングとは

皆さんも分譲マンションのモデルルームはご存知と思います。部屋の中は家具やインテリア用品が置かれて生活感のある空間が用意されています。

もし、何もない新しい部屋だけなら新しい新居のイメージが湧かず、購買意欲も無くなります。この手法を賃貸住宅にも取り入れてみるというアドバイスです。

つまり、室内に家具やインテリア用品などを置いてモデルルーム化することです。このようにする事で購買者に現実的な夢を与え購買意欲を湧かせる。言い換えれば住んでみようと現実化させることです。

賃貸マンションでもホームステージングは使える

空室対策で仲介業者任せだけでは限度があり、オーナー様も自主努力が必要な時代です。私も賃貸マンション中心の浴室リフォームですが、リフォームされた室内を数千件見ています。そこでいつも思っていた事。

募集をかけているお部屋の無機質感です。

せっかくリノベーションや現状復帰をされても、お部屋自体を見せていても、見に来られた方に住んでいるイメージを湧かせていない事です。生活感は賃貸物件には不要なのですが、「こんなふうに使って、この部屋に住んでみたい」と思わせていない事です。

お部屋の演出効果がないという事です。

どうすれば演出効果が出るか考えてみます。

室内の演出効果を考える基本

家具

ファミリータイプの賃貸のケースではソファーやダイニングセットを置きます。可能であれば寝室のベッドもイメージがしやすくなります。

ここでのポイントは室内を狭く見せない工夫が必要です。配置の仕方で見え方は変わります。

照明

照明の色目は昼光色、昼白色、電球色がありますが、内覧者が来る前には全ての部屋の照明をつけておく事です。普段より明るめのワット数の電球を使いますが、明るすぎるのはNGです。

光と影のコントラストが立体感を持たせるので電球色がベストです。光の方向も全方向や広配光、下方向とあります。もちろん照明器具選びには注意する事です。

窓周り

窓周りと書いていますが、カーテン、シェード、ブラインドなどの窓周り品の事で、ウインドートリートメントと呼ばれています。

賃貸マンションの空室の場合には、カーテンなどはありませんので、内覧のお客様が来られた時にダイレクトに日差しが目に入らないように、レースのカーテンを用意しておくと良いでしょう。

ワンルームと違ってファミリータイプは窓の数も多いのでウインドートリートメントで印象が大きく変わるので、でしゃばり過ぎないように心がけましょう。

小物

エレメンツと呼ばれている観葉植物、花瓶や絵画やキッチンの小物しだいで生活空間がおしゃれに見えます。造花なども出来の良いものもあるので重宝します。

浴室やトイレなどはエレメンツが役に立つ場所です。特に浴室は小物置きにお洒落な石鹸やシャンプーのボトルが合います。小物置きやタオル掛けはマグネットでくっつく物が沢山出回っているので利用しましょう。

室内の臭いにも気をつける

せっかく内覧者が来られても室内に嫌な臭いがすれば、すべてが台無しですので、必ずチェックしておきましょう。

お客様が来られる30分ほど前に全ての窓や扉を開けて換気し、軽く直前に芳香剤を散布するなどしておくと完璧です。

ただし、匂いは個人差がありますので過ぎるのは逆効果になります。

賃貸物件でのホームステージングの問題点

分譲物件と違って費用面での問題が出てきます。現状のホームステージングの専業者に委託すると下見からコンサルティング、家具及び小物搬入、完成までのプロセスで１か月ごとに２０～３０万円ほどかかります。（間取りによりますが、分譲ファミリータイプの例です。）

３ヶ月間で１００万円近い出費になりますが、売買価格を考えると２～３％以下です。導入することによって売却までの期間が１～２ヶ月以上早まった実例が多いので、対費用効果はあります。

賃貸物件では不可能な価格帯なんですが、空室対策になるのならオーナー様自身でアイデアは取り入れたいですね！

家具以外はやれそうなので、実行するべきです。特にワンルームのような狭小な部屋の場合は壁にある棚やトイレや浴室には小物は置けます。

小さな家具やテーブル、イス等でしたらIKEYAで買うという選択肢もあります。また、内覧されて即入居決定された方にプレゼントという手もあります。

大型の賃貸マンションで倉庫をお持ちのオーナー様はダイニング家具も置いておくことが可能ですので試してみてください。入居が決まるのが早くなる可能性があります。

賃貸ホームステージングのまとめ

フォーカルポイントを意識する

室内の演出効果に臭いの件以外で重要なのは、ドアを開けた瞬間に視線が集まるポイント、視線に飛び込んでくるポイントです。これをフォーカルポイントと呼びます。フォーカルポイントを意識してエレメンツなどディスプレイします。ところどころで色彩を入れると視線に飛び込んできます。内覧のお客さまに目を引かせ興味を持ってもらうフォーカルポイントが印象的につくれているか。数が多すぎるのはNGです。

色を使いすぎない

具やエレメンツ（小物）でたくさんの色を使わない事。アクセントカラーは控えめにする事です。カラーリングについてはまたの機会に書きたいと思います。

入居者のターゲットをある程度決めて行う事

この点も私は大事な点だと思います。究極の空室対策は入居者層を絞る事になると考えます。成功している家主様は実践しています。やはり、マーケティングの考え方が重要です。

事例の写真でも説明したように顧客ターゲット（入居者層）を新婚世帯と限定していました。家賃も2割以上アップしても即入居でした。これからの賃貸経営も綿密なマーケテイングが必要です。

ホームステージングはCTA(コールートゥアクション）行動喚起に繋がりますので、是非、試してみてください。基本を学びながら自分の感性を信じてステージングすると、とても楽しいものです。

仲介のコストを考えてみると答えは出る

それなりにコストもかかりますが、アイテムはストックしておくことで使い回しも可能となり、長い目で見れば、仲介業者に家賃数カ月分を払って客付けしてもらうより、費用対効果は改善されるチャンスです。

出来る範囲の予算でステージングを実行して見るのも学習の一つです。自分なりのノウハウが構築出来るチャンスと思いましょう！　

最後になりましたが、こんなサービスも始まっています。

賃貸物件の募集図面に「保証料」と記載がされている事が多々あります。

この保証料とは、なんのための費用なのでしょうか。

賃貸物件を契約する際にかかる保証料とは、「保証会社」への加入費用のことです。

なぜ保証会社に加入するのでしょうか？

賃貸借契約は、大家さんや管理会社から「連帯保証人」を求められることが一般的です。

借主によっては連帯保証人を頼める人がいなかったり、いたとしても頼みずらいケースがあります。

そのような場合に対応するのが保証会社です。

保証会社は万が一借主が家賃を滞納した際は大家さんに保証会社が家賃を立て替えて支払います。

つまり、保証会社を利用して保証料を支払えば、連帯保証人を立てなくても賃貸物件を契約できるようになります。

このような経緯で保証会社を使うことが普及してきました。

大家さんの中には、保証会社ではなく、連帯保証人を立てて欲しいという場合もあります。

保証会社が保証してくれるのは家賃などの「お金」に関する事なので、貸主さんの生活面などに関してはほとんど関与してくれません。

入居中に賃借人のゴミの出し方や騒音など、他の入居者の方に迷惑をかけても、その入居者に保証会社から注意するということはありません。

親などが連帯保証人ならば、親から子どもに注意してもらうことが期待できるので、大家さんとしては、家族・親族などに連帯保証人になって欲しいというケースが出てくるわけです。

ただ、このような「連帯保証人を立てて欲しいという大家さん」のケースは、今後も続くとは思いますが、これからは、多くの物件が保証会社加入となってくるのではないかと思います。

なぜならば、2020年4月1日、改正民法が全面施行されたからです。

改正前の民法では保証契約については、連帯保証人が保証契約書に署名・捺印していれば、賃借人が賃料を支払う支払わない支払わない場合、賃借人は当然に連帯保証人に請求をすることができました。

例えば家賃が月額10万円のアパートで入居者が1年間家賃を滞納してれば賃貸人は連帯保証人に対し120万円を請求することが可能でした。

改正民法では保証人が個人である場合には、極度額を保証契約書などで合意しない限り無効と定められました。その上で個人の保証は極度額を限度として保証責任を負うと定められました。（連帯保証人が個人の場合、極度額を定めない連帯保証人条項は。無効となります。）

極度額とは保証責任の上限額(責任限度額）のことです。

例えば家賃が月額10万円のアパートで、入居者が1年間家賃を滞納した場合でも極度額を家賃の6ヶ月分の60万円と定めた場合には、滞納金額は120万円であっても連帯保証人に請求できるのは60万円だけと言うことになります。

なお極度額の設定は家賃1年分～2年分程度を想定している事業者が多いようですがこれに応じる保証人がどれだけ入るかは未知数です。

つまり上記の例でいえば、家賃10万円の家賃1年分～2年分程度（120～240万円）の上限額(責任限度額）を提示された場合、実際に支払うかもしれないリアルな数字を見て連帯保証人を引き受けることに二の足を踏むケースが想定されます。ついては連帯保証人を辞退して、そのなり手が減るのではないかと思うからです。

なお、保証会社を利用する際にかかる保証料は、保証会社によって異なりますが、概ね「家賃等」の50%~100%の間となっています。

例えば、家賃10万円のアパートで保証会社に加入する場合は、賃貸借契約締結時に5～10万円が保証料として必要です。

注意が必要なのが、保証料は家賃以外に共益費、駐車場料金も含めて合算するということです。家賃10万円、共益費（管理費）5,000円、付帯する駐車場料金15,000円の物件ならば合計金額12万円の50%~100%になります。（前出の「家賃等」と申し上げたのは、共益費、駐車場料金などの費用を含めた月額支払い総額という意味で「家賃等」と表記させていただきました。）

さらに、1年もしくは2年ごとに保証会社の更新料として1万円前後必要となります。また、契約期間中に家賃滞納を起こしてしまうと、更新料が割高になる場合もあります。

どの保証会社に加入するかは、管理会社等が指定していることが一般的です。なぜならば不動産会社や管理会社が代理店契約を結んでいる保証会社に限定されるからです。

そして、保証会社の審査基準としましては、　
①給料が家賃に見合っているかどうか（家賃が収入の30％、あるいは1/3程度におさまっているかどうか。）　
②仕事内容　アルバイトであったり、自営業当　収入の証明ができるかどうか　
③他にローンや支払いがあるかどうか　（自家用車購入のローンなど）
④今までに家賃滞納がないかどうか・・
などがあります。

ポイント
・保証料とは、「保証会社」に加入するための費用のことです。
・保証会社に加入すれば、賃貸借契約における連帯保証人が「不要」になります。
（保証会社の中には、連帯保証人を立てることで保証料を安くする会社も散見します。）
・保証料などの「料金体系」は、保証会社によって異なります。

・個人の連帯保証人に対しての極度額設定の義務化となります。
・事業用は特に注意が必要。個人補償の場合は、主債務者が事前に一定の情報を開示せずに契約されたものは、取り消すことができるようになりました。背景としましては、個人が安易に保証人となり、現実に保証債務の履行を請求されたときに思わぬ経済的負担を課され、トラブルとなることを防ぐためのものです。保証債務による経済的負担の程度やリスクについて十分に理解することを事前にもとめられるようになりました。
一方、連帯保証人が法人であれば極度額の設定や事前の情報提供不足による取り消しもございません。

「害虫駆除サービスは必要でしょうか？」メールでよくご質問を受けます。

ある管理会社さんの募集図面にこんな但し書きが掲載されていました。

「一部の業者様へ。再三のご案内となりますが、当社の物件契約時に仲介業者様で害虫駆除等の付帯サービスをつけることは許可していない点ご案内させて頂きます。」とのことです。

燻蒸（くんじょう）するためには、入室することが必要です。

燻蒸作業は入居前に済ませたいところですが、契約開始日前に入室するためには、管理会社の立ち合いが必要です。

管理会社が責任をもって立ち会ってくれるならば話は別ですが、仲介会社が勝手に行うことは難しいと思います。

仲介会社から害虫駆除のサービスを勧められたら燻蒸作業の内容の詳細・手順・時期をご確認された方が良いと思います。

余談ですが、少し前に害虫駆除スプレーの放出で大事故が起きてしまいました。無理なセールスで在庫が溜まって処分に困って大量にスプレーを放出したことが原因のようでした。

契約時必要金額／初期費用は、以下の様な合計金額になります。
（月初1日付入居で想定しています。）

敷金：○ヶ月
礼金：○ヶ月
前家賃：………円
前共益費：………円
保証会社加入料金：………円※
仲介手数料：家賃の１ヶ月（別途消費税）
火災保険料：約20,000円程度
鍵交換代：約20,000円程度
合計：………円

月中から入居の場合は、入居月の日割り賃料と日割り共益費が上記金額に追加されます。

また、上記の合計金額は、日割り家賃の算出の仕方（切り捨て、切り上げ、四捨五入、一か月の日数の規定等）、火災保険のタリフ、鍵の種類などの理由で契約前に管理会社から発行される最終的な精算書とは、多少誤差がある場合もあります。

※保証料は保証会社によって違います。一例として初回月額総賃料の５０％／１年間、２年目以降１万円／１年というパターンなどがあります。また、保証料以外に家賃引き落とし手数料が掛かることがあります。保証会社は管理会社（契約の窓口）にってよって異なります。